城市更新加速启动 政企合作多元融资

中原集团研究董事 程澐

自2019 年以来，我国城市更新的热度持续上升。2021 年3 月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。2022 年城市更新迎来发展期，城市更新的政策、机制和规划等更加完善，内容更加丰富，模式更加多元。

在各地的实践中，“政企合作”成为推动城市更新的重要机制。2021 年已有部分企业与地方政府达成战略合作关系，如远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府，中建集团与济南政府等。2022 年初以来，“政企合作”加速推动各地城市更新。2022 年2 月，上海市嘉定区政府和上海地产就北虹桥区域城市更新项目政企合作下一阶段工作进行部署。2022 年4 月，华润置地先后与深圳市龙岗城投集团、河南省政府签署战略合作框架协议，涉及城市更新、产业发展、长租房等多方面内容，中国铁建与南阳市宛城区政府签署城市更新项目战略合作协议，双方将共同推进城市更新，首开集团与北京市海淀区人民政府签署战略合作框架协议，开展深度合作。2022 年5 月，万科与广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在老旧小区综合整治、城市有机更新等多领域开展深度合作。2022 年6 月，首开集团与北京市朝阳区人民政府签订《全面战略合作框架协议》，双方将在非经资产管理处置运营、城市有机更新、老旧小区综合整治等领域开展深入合作。

当前城市更新中主要面临三个重要问题，分别是缺乏征地拆迁和前期基建资金、难以获得市场化融资、缺乏项目资本金。在“政企合作”机制之下，各地持续发力推动市场化资金参与，城市更新基金应运而生。目前，城市更新基金从发起人角度看主要有两种形式：一是政府主导的城市更新基金；二是企业主导的城市更新基金。政府主导和企业主导的城市更新基金均应注意符合私募基金业协会的有关规定，要在协会备案登记，基金应为股权性投资基金，可以“大股小债”不能“小股大债”；基金和结构和募资方面，要符合《资管新规》的规定。

2021 年，北京、上海、无锡、天津、石家庄宣布成立城市更新基金，2022 年初以来，各地大力推进，更多的企业参与到城市更新基金当中。2022 年2 月，上海完成800 亿元城市更新基金中的引导基金备案。2022 年3 月，重庆宣布年内完成城市更新基金筹建，这是由重庆市政府主导设立的首支投资于城市更新领域的市级私募投资基金，总规模1000亿元。2022 年4 月，保利发展控股集团股份有限公司宣布将参与上海城市更新引导私募基金，洛阳则联合10 家央企及6 家银行设立城市更新基金。2022 年5 月，沈阳发布公告，计划设立1支城市更新基金，规模为100 亿元。2022 年6 月，成都、温州要求当地相关部门加快城市更新基金设立工作。城市更新将成为各地下半年基建投资重点，也是金融机构重点业务方向。