三箭齊發改善融資 行業築底回穩有望

2022年，中國房地產市場持續深幅下行。但是進入11月之後，金融政策開始轉向，房地產行業利好政策頻發，所謂的“三支箭”接踵釋放。從信貸、債券、股權三種融資管道入手，逐步改善房企外部融資環境，為行業的築底回彈提供了可能。

第一支箭，是信貸支持。11月23日，“金融16條”正式發佈，其中七條為新推出的針對供給側的融資政策，主要是強化“保交樓”和控制房企信用風險。在前期推出的“保交樓”專項借款基礎上，央行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計畫，為商業銀行提供零成本資金。與此同時，近期商業銀行也加大了對房企的授信額度。截至目前，為重點頭部房企提供的意向性授信總額度已超3萬億元。儘管此次貸款計畫針對的是 “保交樓”工作，但信貸擴增的影響力是極大的，尤其對打破土地市場近6個月的低迷狀態將會有積極作用。

第二支箭，是債券融資。11月8日，交易商協會發文表示“繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資”，預計可支持約2500億元民營企業債券融資。截至12月7日，已有三家房企發行10-20億的中期票據。其他優質民營房企的發債增信也將快速落地。而部分長期受困房企則是在積極尋求債務重組方案，嘗試通過市場化化解風險。雖然此次政府主導的增信發債規模與如今的資金缺口相比仍有較大差距，但有助於引導社會性資金介入，這對於之前不符合發債要求的部分出險房企是利好消息。

第三支箭，是股權融資。11月28日，證監會發佈上市房企股權融資方面調整優化的5項措施。這5項措施包括：恢復涉房上市公司並購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。房企股權融資，主要涉及重組、再融資等，覆蓋出險的上市房企。這是暫停了12年後的重啟，意義非比尋常。僅11月29日至12月1日三日內，已有8家A股涉房上市公司發佈關於擬籌畫非公開發行股票的公告，募集資金投向房地產相關專案。

三箭齊發，均是針對供給端的融資支持，主要目的是“穩樓市先穩房企”。前兩支箭，主要是利好龍頭房企、穩健型房企。 “第三支箭”，則對那些上市出險房企更有意義。其最大優勢在於，不會直接增加房企的負債規模，同時可以為房企融資提供充足的管道。然而，要真正推動房地產行業企穩回升，需求端的提振仍是關鍵。由於傳導鏈條過長，此三箭對促進銷售端改善以及房地產市場整體回穩的作用還需一定的時間才能顯現。