预售资金监管放松 房企财务纾困利好

商品房预售资金监管既要保证项目按期交房不烂尾，又要防止过度监管加剧房企的流动性压力。因此，预售监管资金政策的趋严与放宽，直接影响房企的现金支配，从而影响企业短期偿债能力。对预售资金的严监管始于2021年下半年，在个别房企陷入流动性危机之后，很多城市开始“因企施策”，西安、天津、石家庄等36省市相继出台政策加强预售资金监管，要求全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额全程监管。这使得房企对预售资金的使用经历了从“可以任意使用”到“无法使用”的过程。

去年下半年以来，持续收紧的商品房预售资金监管卡住了房企资金流通的命脉。数据显示，2021年9月至12月，全国预售资金监管新增规模约1.6 万亿元，对应同期全国商品房销售额约4.7万亿元。同时，据对88家重点上市房企的监测数据发现，有41家房企披露了相关预售监管资金，其中约一半房企将预售监管资金算在了受限制现金内，2021年受限制现金占到了总现金的29%，较2020年增加5个百分点，增速明显加快，部分企业受限现金占比甚至超过了70%。不光是“出险”房企，万科、旭辉、龙湖等比较稳健的房企也受制于资金监管之困。

今年以来，由于经济和疫情的叠加因素，导致各地市场表现惨淡。除金融端支持外，优化商品房预售资金监管一直是今年以来各地供给端纾困的重点举措。4月29日，中央政治局会议强调优化商品房预售资金监管，以促进房地产市场平稳健康发展。会议之后，商品房预售资金监管优化城市数量由此前的南京、烟台等5城扩容至成都、海口、吉林、长春等28个省市，主要涉及降低重点监管资金，增加重点监管资金拨付节点和拨付比例，允许使用银行保函替代预售监管资金以及可以提前提取预售监管资金等。在保证项目交付的前提下，28个省市放松预售资金监管的核心目标在于提高预售资金使用效率，进而提升房企资金流动性。在此政策底线下，将有两类城市会继续跟进放松预售资金监管：一类是预售资金监管过度严苛的城市；另一类是项目交付风险整体可控的城市。

对预售资金监管优化，旨在促进房地产行业发展，纾解房企流动性压力，从而刺激市场回暖。然而，叠加银行的风险偏好影响，此轮政策调整对于优质房企有一定利好，但对于原本资金就比较紧张的房企暂时作用有限。因此，适当放宽预售资金监管仅是一个手段，而建立市场信心，促进房企销售回款，并逐步恢复民营房企在公开市场的融资功能才是关键所在。